资产评估服务投标方案363页.docx
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第一章项目理解与需求分析.. 第一节城市房屋拆迁现状分析. .11 11一、调查项目的研究背景、意义和方法 .11二、对调查数据情况的分析. 13四、完善拆迁法律机制、规范拆迁的建议 三、拆迁存在的法律漏润及问题. ...19 .21五、结论.. .22第二节资产评估行业现状分析及建议. ..22二、构建我国评估理论体系的基本思路. 一、我国资产评估理论体系现状 .23三、我国评估理论体系的基本构想 ..25 .24四、中国目前评估业现状.. .30五、建立符合市场经济发展要求的、健康的资产评估业 .35六、关于评估行业管理体制创新的思考. 七、关于完善资产评估法制环境的思考. .38 40八、关于无形资产资本化及其与评估关系的思考. ...44第三节拆迁评估重难点分析及应对措施.. 59一、拆迁评估的难点.. .60第二章资产评估的基本方法. 二、应对措施 .63 67第一节市场法. .67一、市场法的概念.. 68第二节成本法 二、市场法的应用举例 .69一、成本法的概念与评估思路. ..71 .72二、重置成本的计量. .72三、有形损耗的计量 ..77四、功能性损耗的计量 五、经济性损耗的计量 ..84 ..81第三节收益法 .85一、收益法的概念 85三、收益法评估的操作程序. 二、适用收益法的前提条件 ...86四、收益法的计算.. ..86 .86第四节资产评估基本方法的比较与选择 ...93一、资产评估基本方法的优缺点 .93二、基本评估方法的适用条件.. 三、基本评估方法的比较对照表. ..95 .95
第三章项目总体服务方案 四、本项目选用的评估方法.. .97 .97第一节价值类型. ..97二、作用.. 一、定义.. .97三、类型.. ..7 .99第二节评估基准日. .101一、定义 ...101二、评估基准日的选取 ..101第三节评估依据.. 三、本项目的评估基准日.. ...102 ..102一、行为依据.. ..102二、法规依据.. ...102三、专业规范及准则依据... 四、产权依据.. ..103 .104五、主要取价依据及参考资料 ...105第四节评估方法.. ...106二、管道沟槽拆迁损失 一、房屋建（构）筑物拆迁损失 .106三、机器设备拆迁损失 ...107 .108四、土地使用权.. ...114第五节评估程序.. ...115二、场勘察及资料收集分析阶段 一、接受委托及前期准备阶段. ...116 ..115三、评定汇总阶段 ..117四、提交报告阶段. 117第六节评估假设... 一、一般假设. ...117二、特殊假设.. .118 .119第四章拆迁社会稳定风险评估.. ..121第一节风险调查... ..122一、调查方式和方法 二、调查内容和范围. ...122 ...131第二节风险识别... ..135一、风险识别的方法 ...135二、风险因素分析.. ..137四、主要风险因素.. 三、风险因素.. ...145 .141第三节风险估计.. ..146一、单风险因素估计. ...146第四节风险防范和化解措施 二、风险指数估计. ..148一、单因素风险防范和化解措施 .155 ..154二、风险防范和化解措施汇总. ..158
第五节项目风险等级. 一、风险防范和化解措施分析. ..159 .159二、措施落实前后风险因素变化趋势.. ..161三、措施落实后风险等级 .164第六节风险分析结论. 四、项目社会稳定风险等级. ...166 ...167一、项目的主要风险因素.. ...167二、项目风险等级... ...167三、主要风险防、化解措施 ...168第五章“三调”实施方案 四、应急预案建议.. ..169 .168第一节任务及工作内容. ..169一、主要任务 ...169第二节技术路线与方法. 二、主要工作内容. ..174 .175一、技术路线.. ...175二、技术方法.. ...175第三节土地利用现状调查. ...177二、调查界线及控制面积确定. 一、主要技术指标. ...1.78 ..179三、遥感影像资料采购及调查底图制作 ...181四、农村土地利用现状调查.. ..182五、城镇村庄内部土地利用现状调查 六、权属界线上图和补充调查 ...186 ..185第四节专项用地调查. ..186一、耕地细化调查. .187二、批准未建设的建设用地调查 ...187三、耕地质量等级调查评价和耕地分等定级调查评价.. 四、坝子核实. .187 .188第五节地调查数据库建设.. ..188一、县（市、区）数据库建设.. ..188第六节检查与验收 二、州（市）、省级数据库建设 ...190一、县（市、区）自检 ...190 ..191二、州（市）初验 ...191三、省级验收.. ..191四、国家级核查验收. 五、成果确认. ..193 ...192第七节统一时点更新. ..193第八节成果汇总 ..194一、数据汇总 二、图件编制. ..196 ..195三、成果分析与文字报告编写. ..197第九节主要成果 ..199
一、县（市、区）调查成果二、州（市）、省级汇总成果. ..199 .201第六章房屋征收项目测绘实施方案. ..02第一节测绘技术依据 ..202一、规范规程. 二、数学基础 ...203 ...204第二节实施方案. ...205一、资料收集 ..205二、实地踏勘及编制技术设计书. ...205四、房产测绘 三、地籍测绘.. ...207 .207五、入户权属调查. ..207六、权属绘制和数据整理. ...208七、建立数据库及数据公示.. 八、异议复核 ..08 ..208第三节测绘工作流程与方法 ...208一、控制测量. ..208二、宗地调查. ...216三、建筑物、构筑物和地面附属物测量 四、实地调查的工作程序... ...27 .237五、提交地形图测绘成果数据.. ...240六、数据公示. ...240八、检查验收 七、异议处理. ...241 ...41第四节质量检查及保障措施. ..241一、成果质量控制要求 .241二、成果质量检查要求 ...242第五节测绘周期承诺... 一、测绘周期计划. ...245 ..245二、周期进度细化说明.. ...247三、影响工期问题的因素分析. ..247四、保证测绘周期的措施. 五、本项目测绘周期保障措施. ..248 ...249
第七章评估实施方案. ..52
第一节总体思路.. ...253第二节拆迁评估工作流程. ..254二、技术保证措施.. 一、前期准备... ...266 .254第三节作业时间. ..269第四节棚户区改造项目重点、难点分析. ...269二、工作的难点分析及对策措施 一、测绘工作的重点分析及措施 .269三、合理化建议.. ...276 ...72第五节实施中的具体问题及难点 .277
一、与拆迁公司的配合二、与委托人的配合 ..277 ..278三、实施过程中的难点 ..78第八章管理人员的配备、培训和管理 .281第一节管理人员的配备. 一、人员配备的含义及配备原则. ...281 ...281二、管理人员的需要量及其选聘标准. ..283三、管理人员的来源... ..285四、管理人员的选聘程序与方法. ..289六、管理人员考评的程序与方法. 五、管理人员考评的内容 ...294 .293第二节人员的培训. ..299一、目的、宗旨与原则. ...299二、培训分类. 三、培训组织程序.. ..01 ...04四、培训评估标准. ...311五、培训评估程序.. ..314六、培训考勤规定 七、培训档案管理.. ...17八、培训费用. ..317 .318第三节人员的管理.. ..318一、严把录用关，选好苗、真良才.. ..19二、严格考核制度. 三、优胜劣汰的末位淘汰制度.. ..321 ..320四、竞争上岗，不拘一格选人才 ..322五、重视用户意见，及时落实整改，依例奖惩员工 ..323六、人性化民主型内部管理，增加企业凝聚力 ...324第九章管理规章制度和档案的建立与管理. 七、量化管理与标准化动作. ...325 ..325第一节规章制度的建立与管理.. ...35一、制度建立的原则. ..327三、制度的内容 二、制度的建立.. ..327 ...39第二节档案管理. ...54一、档案管理制度 ...355二、档案管理流程 ..356四、归档职责 三、档案安全保密与借阅查阅. ..66 .364第十章质量保证措施... ..375第一节基本要求. ..375第二节业务执行 一、基本评估程序.. .376二、查询相关事项. ... ...76三、前期准备.. .378
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