碧桂园集团全套项目开发指引（20页、word版）.doc

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碧桂园集团全套项目开发指引第一部分获取优质土地,定位精准第二部分做好前期策划,快速开工第三部分聚焦展示区域,完美开盘第四部分过程管控到位,质量优良第五部分重视精装策划,打造精品第六部分注重细节完善,完美交楼第一部分获取优质土地,产品定位精准获取一块优质土地,项目就成功了一大半。集团要求各区域及投资团队要拿“能够获得成就共享的地”。土地获取需要经历土地信息收集、意向地块谈判、集团立项、定位策划、定案、摘牌及后续办证等工作和程序。为了确保获取优质土地并保障新项目按照“碧桂园模式”进行开发,应该着重做好以下工作: 一组建精干团队 1、前期项目团队区域有意向地块后,就应该着手组建前期项目团队。项目团队越早组建、越早介入投资谈判,对项目风险识别、后续快速开发越有利。为降低项目风险,最好由有经验的老项目总出任新项目的总经理。 2、前期策划小组区域投资部或项目总牵头,组织项目部及区域设计、营销、成本、财务、运营等各职能专业人员到现场就各专业各业务板块进行深入研究,同时组成项目前期策划小组,对该项目进行论证及编制各专业的计划及安排,尤其是实现项目摘牌即开工、工程关键线路、人山人海及绿化工作面第一时间提供等的策划方案。二深入市场调研 1、研究市场 (1)研究市场容量及城市发展:城区人口有多少,消费能力如何,研究市场的年供货量及成交量, 是否有辐射影响市场,市场属于内需型需求还是外向型需求,城市主轴、新区或行政部门往哪个方向发展,市场存量及往年销售情况如何等。 (2)研究市场价格:当地别墅/洋房销售价格如何,不同产品价格差异;要选择最好的、有一定规模的竞品进行调研。除意向地块所在区域外,还应增加例如中心城区等多个不同区域的价格研究,当地别墅/洋房销售价格如何,不同产品、不同景观、不同户型/面积的价格差异,了解背后的真实价格。若带装修销售,要了解竞品的真实装修成本,客户接受程度如何;可以卖多少钱、成本如何。 (3)研究客户群体:城市人群存款如何,有影响力、有钱人有多少,在哪里,怎样的人才会来购买我们的房子,是否能够倾销。 2、研究产品 (1)研究竞争对手的产品:研究当地竞争对手规划什么产品,各类产品比例如何,去化情况如何一特别是销售好、去化快的项目 (2)研究客户对产品的需求:研究目标客户对住房有什么需求,包括外立面风格、面积段、间隔、使用功能等,是否存在哪些忌讳,当地有什么特别的地方规定。 (3)研究自身标准化产品的竞争力:别墅是否是当地稀缺产品,面积段是否适合大部分的客户购买,当地居住习惯(喜欢大家族多代同堂还是其他),洋房是否建得房率高的产品,市场是否偏爱赠送率高的产品,对比竞争对手是否有竞争力,最核心的是我们的产品是否有倾销的竞争力。 3、研究配套及绿化景观环境 (1)研究当地最早和最新的城市公园,绿化环境最受认同的...

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