小区物业服务投标方案524页.doc

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小区物业服务投标方案

第一章物业服务整体设想及策划. .21

第一节物业服务分析.. 21一、项目整体情况介绍.. .21二、住宅小区物业服务特点分析. .22三、住宅小区物业服务对象分析. .23四、住宅小区物业服务重难点分析..24第二节物业服务整体设想及规划. .29一、服务宗旨.. .29二、服务方针... .30三、项目管理定位.. 30四、管理目标... .31五、管理优势. 31六、管理服务标准..35七、工作重点.. .39八、主要措施. 40九、管理特色. 45第三节合理化建议.. 50一、有一整套合法、合理、合民心的物业管理方案51二、建立和配备高效的物业管理的队伍.... ....52

第二章管理运作方式、工作计划. .54

第一节物业管理运作方式. 54

一、管理方式... .54二、内部管理架构.. .56三、管理运作程序.， .61四、内部运作机制.. .63第二节物业工作计划. 70一、具体工作计划.. .70二、前期接收计划...76三、业主入住.. 79四、装修管理. .81五、治安管理.. .84六、消防管理.. .88七、保洁绿化管理.. .91八、退场计划. .93

第一节管理人员配备... ..98一、基本原则...99二、住宅小区物业管理处人员配置. .. 99三、各类人员文化素质、专业素质要求... ..101四、人员岗位职责.. .102第二节管理人员的培训.. .110一、培训目标. 111

二、培训管理流程. 111三、培训内容... .113四、培训方式. .113五、培训计划.. .115

第四章物资装备计划.. .121

第一节物业用房... 121一、物业管理用房.. .121.122二、物业管理用房的配置要求.第二节投入设备、工具及物料. 122一、物资配备原则.. .122二、办公用品... .123三、维修工具. 123四、绿化物资... .125五、保洁物资.. 125六、秩序维护物资.. 126第三节绿化养护机械管理.. .128一、草坪剪草机维修保养及储存. 128二、绿篱机维修保养及储存... .129三、割灌机维修保养及储存.. .130第四节保安工具管理规定.. 131一、职责.... .131二、日常工具管理规定. 132

三、物资装备使用规定.. 137四、保安人员装备的保养.. .137第五节保洁用品管理规定.. .140一、目的... .140二、适用范围.. .140三、管理规定.. 140第六节工作服管理规定.， .141一、工作服的定制及领用...141二、工作服的发放标准及使用期限 .142三、着装的要求.. .143四、着装的检查与考核.. .143

第五章项目管理规章制度.. .144

第一节人员管理制度.. .144一、员工廉洁工作制度. 144二、保安人员守则.. .145三、保洁员人员管理制度.. .147四、工程维修人员管理制度. 148五、绿化养护员工管理制度.. .149六、管理员日巡视制度.. .150第二节消防管理制度.. .151一、消防安全检查制度. .151二、消防培训制度.. 152

三、灭火器管理制度.， 152四、火灾处理制度... .153第三节车辆停放管理制度. 154一、停车管理制度.. .154二、小区车辆停放、出入管理制度. ...155三、出口人工抬闸管理制度. 156四、月租卡管理制度... .156第四节公共设备管理制度..157一、水电管理制度.. 157二、物业、设备设施的使用、维护和报修......158三、电梯维修保养制度.. ..159四、空调管理制度... .160第五节档案管理制度... .162一、档案资料的建立. 162二、档案资料的管理.. 173

第六章小区日常物业管理... ..177

第一节商业用房的规范化管理. 177第二节安全管理.. .178一、安全管理概述... .178二、安全管理工作要点. 184三、小区安全状态控制管理.. .185四、消防管理. 195

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