房地产开发工作内容及流程.doc

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房地产开发工作内容及流程主要工作内容工作部门主项分项主办主办协办备注大类小类说明部门岗位部门现状图市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品市场深度调研分析、市场竞争分析等；根据以往及周边项节点工作目成交客户分析和阶段产品分析等，对项土地项目最终定位目定位、客户定位、价值可行性研究报告深判产品定位等，提出策略性方案. 成本测算：针对多个方案进行进行项目开发的方初步成本测算、利润率分析及比案设计和成本测算. 选根据土地的开工条开发周期及付款计划件、市场情况，制定开发节奏. 项目方案确定现金流测算 1 项目所在地房地产市场的总体对项目区域内及周房地产市场调查供求现状、价格水平等边进行市场分析、客户需求分析、产品分竞争性楼盘调查项目周边竞争性楼盘详细调查析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等区域针对重点商家，进项目所在商圈或临项目周边商圈主要商业业态分行专向访谈，同时市场近商圈现状调研布状况、经营状况、经营特点、组织相关专业人士调研 (商业部分) 预期发展方向等进行专业论证. 重点访谈了解重点竞争项目开发规模、定位种类、同期操作商业地产商家对竞争项目的操作方式、开发周期等；提取数项目调查相关看法、同时了解据库相关数据进行重点分析、竞 (商业部分) 投资客户对竞争项争项目实地调研了解相关信息目的投资意向. 通过行业发展分析、消费需求分公建部分拟选业态析，确定可开发公建部分业态完成公建部分业态种类确定、所选业种类.结合市场相关类型物业供规划设计阶段选择与数量确定态数量确定求状况，确定所选业态开发数量市场定位客户定位依据控规指标，提出产品类型完成公建类配套定产品定位建议，完成项目定位工作位价格定位逐步细化成本测算及利润率分经济测算析，进行现金流测算项目定位开发计划： ■根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划； ■结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议； ■按营销计划和工程情况排定工期. 项目发展报告项目考核指标初定： ■组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求资金流： ■根据工期制定工程款支付计划； ■制订配套费及土地款支付计划. 2 主要工作内容工作部门节点工作阶段主项备注大类小类说明分项主办主办协办部门岗位部门根据区域市场内客户需求状况规划设计阶段和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区明确产品设计思路成设计间、景观规划、建筑风格、配套前期工作准等规划设计提出改性明确设计单位选择标准，了解设计院初步选择相关设计院的价格行情. 制定设计组织计划方案方案、规划设计院合同文本审核，设计设计选择与合同签订费用审核组织依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等制订规划、景观及建筑单体的设设计任务书与相关成本指标；计任务书、交工标准，及规划指技术指标初订制定交工标准，对标、环境指标的初订主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见. 规划方案结合成本对于初步测算的成本指标逐步结合项目地块的基测算的研讨及确定细化、结合市场调整售价，确保本素质、成本测算情预期利润率. 况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；从施工角度，对主要部位做法提出建设性意...

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